93.关于加强对物业行业管理的建议

关于加强对物业行业管理的建议

建议正文

关于加强对物业行业管理的建议

《重庆市物业管理条例》实施以来，主要目的是规范物业管理，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造文明和谐的生活和工作环境。但从现在的实际情况看，很多物业公司才是真正的主人，业主反而成为弱势群体，高收费不作为，是当前各大小区业主群体闹事的主要根源之一。对此，建议从以下几个方面来对物业行业加强监督管理：

一、符合条件的物业管理区域均应设立业委会

大型住宅小区和商业区域，应当按照《重庆市物业管理条例》要求，对符合条件的区域，业主有强烈要求的尽可能设立业委会，这样完全可以避免业主上访事件发生和减轻基层调解工作。

二、建立优胜劣汰机制，提高物业服务质量

物业收费是近年来各个小区业主议论关心的重要话题之一，只要物业公司进驻小区，就是长期占有收费，不管服务好坏，要想更换物业公司可以说是非常之困难，甚至说是不太可能，如果没有优胜劣汰机制，没有服务和价格对比，物业服务质量不可能提高。

三、规范物业收费标准

物业收费标准，是事关小区业主的切身利益，要让大部分业主认可，不能由物业公司自己定标准，现在社会出现了只有业主闹事，出现群众集体上访才有人来管理这个事情，否则无人问津，收费标准必须征得大部分业主同意才能实施。

四、强化房屋大修基金和小区公共收益管理

1.近些年来很多小区闹事，都是小区出现问题没有钱修整，或开发商遗留的一些问题，原因是业主不知情的情况下大修基金被花光了，业主一闹事都是政府来解决，如果从开始就管理好大修基金，就不会有后续的问题出现。

2.小区公共收益，是小区全体业主的共同利益，现在的小区公共收益完全是小区物业公司自收自支，这也是引起小区矛盾的原因之一，小区应该把公共收益部分作为小区备用资金，由业委会来管理，作为大修基金的补充资金，可以解决电梯、下水道等应急事项，不给政府添麻烦，同时也为政府节约资金，希望能得到社会的关注。

办理简述

　　 A

　　 津住建函〔2024〕251号

重庆市江津区住房和城乡建设委员会

关于区第十八届人大第四次会议第093号建议办理情况的复函

一、关于“符合条件的物业管理区域均应设立业委会”的建议

区住房城乡建委注重加强党建引领，强化业主大会和业委会的建设、运行和监管。一是指导相关镇街建立健全业委会运行、监管机制和依法开展物业管理相关工作，鼓励小区成立业委会，指导相关镇街加强对业委会的监管，规范业主委员会运作程序，推动业委会发挥积极作用。相关镇街负责依法指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选，指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责，负责业主委员会备案等工作。二是加强党建引领，推动物业管理融入基层社会治理。2022年8月成立了江津区物业行业党支部，目前全区共有11家物业服务企业成立了公司党支部。支持、引导党员尤其基层党组织成员到物业企业任职，鼓励物业企业优先选聘党员职工。在社区党组织指导下，加快推动小区党组织成立，已成立小区党组织105个；成立业主委员会67个，其中业主委员会党员人数140人，支持小区党支部书记通过法定程序兼任业主委员会主任，切实加强基层党组织对业主委员会、物业服务企业工作的领导。

二、关于“建立优胜劣汰机制，提高物业服务质量”的建议

一是严格落实前期物业管理招投标制度，打破建管不分的局面，建立双向选择、公平竞争、优胜劣汰的市场竞争机制，在建设单位组织的公开招标会上邀请属地街道办事处、行业主管部门共同进行监督，提高物业企业准入关；二是在2020年上半年，区住房城乡建委下发了《重庆市江津区住房和城乡建设委员会关于规范物业服务合同备案管理的通告》（津住建委发〔2020〕109号），对物业服务企业在津从事物业管理活动的情况进行了集中清理和规范；三是从2021年开始，区住房城乡建委下发了《关于开展“加大物业服务收费信息公开力度让群众明明白白消费”工作的通知》（津住建发〔2021〕112号），在物业服务行业开展“四公示”（服务内容、服务标准、收费项目、收费标准）、促“两提升”（提升业主满意度、物管费收费率）活动，主动接受业主监督，让业主明明白白消费；四是完善物业服务企业诚信档案管理系统，坚持问题导向，收集业主反响，将物业服务企业纳入诚信档案管理，并在网上及时公布相关信息，接受社会监督；四是提升物业从业人员自身素质，2023年累计组织物业经理、秩序管理员、消防设施管理员培训4次，共计培训200余人。

三、关于“规范物业收费标准”的建议

2019年11月29日，重庆市人民代表大会常务委员会公布了修订的《重庆市物业管理条例》（以下简称《条例》）。《条例》对我市前期物业服务收费的价格管理形式、价格形成机制等作出了重大调整，亟需修订《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发〔2015〕36号）。为此，市发展改革委会同市住房城乡建委在调查研究的基础上，起草了《重庆物业服务收费管理办法（征求意见稿）》。通过召开专题会议、书面征求意见、组织价格论证会、公开征求社会意见等方式，修改完善形成的《重庆市物业服务收费管理办法（送审稿）》，于2023年11月，经市第六届人民政府第23次常务会议审议通过。2023年12月26日，重庆市人民政府办公厅印发《重庆市物业服务收费管理办法》，自2024年6月1日起施行。目前，区发展改革委会同区住房城乡建委正在做《江津区物业收费管理办法》的前期调研工作。区住房城乡建委也将继续加强指导和监督镇街依法开展物业管理相关工作，畅通群众投诉渠道，会同发展改革、市场监管等部门依法查处未按规定公示收费信息、超出合同约定或公示收费项目标准收取费用等违法违规行为，公开曝光典型案例。五是在物业交付之前，邀请属地镇街、社区参加物业承接查验，共同对小区共有部位、共有设施设备进行查验，2023年全区累计开展14次承接查验，交付总面积155万平方米，督促开发建设单位整改问题并移交质量合格、功能完备、配套的物业。目前全区未发生一起大的物业纠纷，物业信访量（区级）同比下降20%。

四、关于“强化房屋大修基金和小区公共收益管理”的建议

我区物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督严格按照《重庆市物业专项维修资金管理办法》（重庆市人民政府令第347号）（以下简称《办法》）执行。关于资金交存方面。区住房城乡建委在代管期间建立了物业专项维修资金管理信息系统和实时监控平台，并与专户管理银行建立实时对账系统，对物业专项维修资金的交存、使用、增值等进行统一管理，接受业主和相关部门的监督和查询。关于资金使用情况方面。采取普通程序和紧急程序。严格按照《办法》相关要求，加强对物业小区共有部位、共有设施设备维修、更新、改造过程的监管，对于质保期满后维修、更新、改造的所涉及的占2/3以上业主同意的，收集相关资料齐全后，区物业管理中心将业主签字同意的资料在小区内公示5日无异议后，一次性拨付工程款项。对于紧急使用物业专项维修资金的情况，经物业项目所在地的镇街、市场监管、消防等部门加注意见后使用。对于维修、更新、改造项目预算3万元以上的，聘请具有资质的专业机构实施价格评审，评审结果作为维修、更新、改造项目招标的最高限价。

我区公共收益管理严格按照《重庆市物业管理条例》（以下简称《条例》）执行。在物业服务合同中约定公共收益的管理、使用、分配方式，按照规定及时公开物业管理区域公共收益收支情况，包括与公共收益相关的合同或者协议等。物业管理区域20%以上业主书面对公共收益收支提出异议的，可以根据物业服务合同或者管理规约约定或者经业主大会决定后，在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导监督下委托有资质的中介机构进行财务审计，也可以申请物业管理联席会议协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。